Reconversión de oficinas a residencias, una solución moderna para las ciudades, la transformación de oficinas en viviendas es una tendencia que ha cobrado fuerza en los últimos años debido a que el modelo de trabajo híbrido sigue vigente para las empresas. Un estudio de la firma Cornerstone reveló que el 63% de las empresas en la región optarán por un modelo de trabajo híbrido en el 2024. Esto ha generado una creciente inquietud en los propietarios sobre la viabilidad de convertir inmuebles de oficina en viviendas, especialmente en ciudades con grandes poblaciones como Bogotá, Medellín y Cali.
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“A nivel mundial, la reconversión de espacios de uso comercial hacia inmuebles residenciales es una tendencia que ha tomado fuerza en los últimos cinco años. El auge de los modelos híbridos de trabajo, en sintonía con una disminución en la cantidad de terrenos disponibles para el desarrollo inmobiliario residencial en zonas estratégicas, ha configurado un ambiente propicio para el surgimiento de nuevas formas de creación de vivienda, especialmente en ciudades densamente pobladas”, resalta Carlos Andrés Toquica, Jefe de Inteligencia de Mercados e Innovación de Colliers Colombia.
Teniendo en cuenta lo anterior, Colliers Colombia, la empresa multinacional líder con más de 25 años de experiencia en la prestación de servicios inmobiliarios corporativos, analiza las tendencias y los aspectos clave a considerar al pensar en la reconversión de inmuebles de oficina a residenciales. Este análisis proporciona a los propietarios e inversores toda la información sobre esta creciente tendencia urbana.
1. Rentabilidad Potencial
La rentabilidad potencial derivada de una reconversión de oficinas a residencias considera varios factores críticos. Entre ellos se encuentran el costo de adquisición de la oficina y el costo de renovación de la infraestructura existente para subdividirla en nuevas unidades residenciales. La rentabilidad también dependerá de los valores de compra o alquiler de propiedades residenciales semejantes en la zona.
“Son varios los factores a considerar a la hora de revisar la rentabilidad de un proyecto de estas características, por esto es importante contar con la asesoría de un experto inmobiliario que pueda evaluar todas las variables y orientar al propietario a tomar la mejor decisión sobre el futuro de su inmueble. Por ejemplo, la ubicación del inmueble jugará un papel muy importante. En Colliers hemos trabajado en proyectos de este estilo, donde damos una consultoría integral a nuestros clientes sobre cuál es el mejor camino a tomar”, asegura Toquica.
2. Cumplimiento de Requisitos Legales y Técnicos
El cumplimiento de los requisitos legales y técnicos es esencial para llevar a cabo una reconversión exitosa. Entre estos requisitos se incluyen:
- Cambio de Uso de Suelo: Es necesario analizar y obtener la aprobación para que el inmueble pueda ser utilizado con uso habitacional.
- Aprobación de la Comunidad de Propietarios: Conseguir la aprobación de la comunidad de propietarios para realizar las reformas necesarias que adecuen correctamente el espacio para el nuevo uso residencial.
- Infraestructura: Asegurar la disponibilidad de puntos de suministro de agua y desagüe, así como garantizar áreas con suficiente luz natural.
- Diligencia Técnica: Realizar la debida diligencia técnica del inmueble para verificar la viabilidad de la reconversión desde su infraestructura propia.
3. Selección de Inmuebles
En países que ya han adoptado este tipo de transformación, se ha observado que la reconversión se realiza principalmente en oficinas de clase B (plantas libres de más de 150m²) y clase C (edificios y oficinas que no han sido modernizados en más de 20 años). En este contexto, las principales ciudades de Colombia han visto surgir oportunidades para la conversión de inmuebles con el objetivo de dar respuesta a la demanda de viviendas en zonas específicas con alto potencial de desarrollo urbanístico.
4. Ejemplos de Transformación en Colombia
Bogotá: Especialmente en el corredor de la calle 100, Chicó y Andino, hay un creciente interés en la reconversión de inmuebles debido a su alta valorización y la baja disponibilidad de terrenos para el desarrollo de vivienda nueva. Estas áreas son algunas de las más valorizadas en términos de precios de renta y venta en la ciudad, lo que crea un entorno propicio para el desarrollo de viviendas.
Medellín: El alto flujo de turismo y el crecimiento en la demanda de vivienda para todos los estratos socioeconómicos también ha impulsado la reconversión de inmuebles. En los dos últimos años, diversos proyectos inmobiliarios, inicialmente destinados a oficinas, han sido transformados en edificios residenciales o de uso mixto debido a su ubicación estratégica y la mayor demanda de vivienda en zonas como Las Palmas.
5. Beneficios y Desafíos de la Reconversión
La reconversión de oficinas a residencias ofrece múltiples beneficios tanto para los propietarios como para la comunidad en general:
Beneficios:
- Optimización del Uso del Espacio: Aprovecha el espacio infrautilizado y reduce la vacancia de oficinas.
- Aumento del Valor del Inmueble: La transformación puede aumentar el valor del inmueble debido a la alta demanda de viviendas en zonas urbanas.
- Revitalización Urbana: Contribuye a la revitalización de áreas urbanas, promoviendo el desarrollo sostenible y la densificación controlada.
- Respuesta a Nuevas Necesidades: Adapta el stock inmobiliario a las nuevas necesidades de la sociedad, especialmente con el aumento del trabajo remoto.
Desafíos:
- Costos de Renovación: Los costos de renovación pueden ser significativos, especialmente si la infraestructura del edificio necesita grandes modificaciones.
- Normativas y Permisos: El proceso de obtener las aprobaciones necesarias puede ser complejo y llevar tiempo.
- Adaptación a Normativas Técnicas: Asegurar que el inmueble cumpla con todas las normativas técnicas y de seguridad para su nuevo uso residencial puede ser un reto.
- Aceptación de la Comunidad: La comunidad de propietarios y los residentes locales pueden tener objeciones a la transformación.
6. Estrategias para una Reconversión Exitosa
Para asegurar una reconversión exitosa, es fundamental adoptar una serie de estrategias y buenas prácticas:
Asesoría Profesional: Contar con la asesoría de expertos inmobiliarios y arquitectos es esencial para evaluar la viabilidad del proyecto y gestionar los aspectos legales y técnicos.
Planificación Detallada: Desarrollar un plan detallado que incluya un estudio de mercado, análisis financiero y cronograma de ejecución.
Comunicación con la Comunidad: Involucrar a la comunidad de propietarios desde el inicio y mantener una comunicación abierta para abordar sus preocupaciones y obtener su apoyo.
Innovación en Diseño: Incorporar soluciones innovadoras en el diseño de los nuevos espacios residenciales para maximizar la funcionalidad y el confort.
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La reconversión de oficinas a residencias representa una solución moderna y eficiente para abordar la escasez de viviendas en zonas urbanas densamente pobladas. Este enfoque no solo optimiza el uso del espacio infrautilizado, sino que también contribuye a la revitalización urbana y al desarrollo sostenible.
Al adoptar este enfoque, los propietarios y desarrolladores pueden aprovechar nuevas oportunidades de inversión y adaptarse a las cambiantes demandas del mercado. Sin embargo, es crucial realizar un análisis exhaustivo de las variables involucradas y contar con la asesoría de expertos para tomar decisiones informadas y exitosas.
