El futuro de los centros comerciales tradicionales está siendo objeto de debates, con algunas publicaciones que celebran el regreso de los centros comerciales en su formato más cultural, adaptados a las nuevas generaciones y con un enfoque que va más allá de las ventas al por menor. Sin embargo, hay un segmento que parece no haber recibido tanta atención: los modestos centros comerciales al aire libre o strip malls, como se les conoce comúnmente.
La revitalización de los centros comerciales al aire libre
Según el portal Business Insider, los centros comerciales al aire libre están destinados a experimentar una especie de renacimiento en el ámbito minorista. Esta tendencia se debe, principalmente, a la combinación de tiendas con otros destinos de consumo, como supermercados, restaurantes casuales, bares deportivos y otros negocios, lo que promete un flujo constante de clientes.
De acuerdo con un informe del Wall Street Journal (WSJ), los centros comerciales al aire libre que cuentan con supermercados como inquilinos principales son los más atractivos para los inversionistas. Estos centros no solo ofrecen una fuente constante de tráfico peatonal, sino que el interés por los supermercados se ha incrementado notablemente. En el tercer trimestre de 2024, la afluencia a los supermercados aumentó en un 12% en comparación con el mismo período de 2019, según datos de la firma de investigación inmobiliaria Green Street.
El atractivo para los inversionistas
Además de los supermercados, los propietarios de los centros comerciales están ampliando su oferta al rentar espacio a pequeños comerciantes y negocios independientes que brindan servicios difíciles de replicar en el comercio electrónico, como cafeterías, salones de uñas, centros médicos y estudios de yoga. Este tipo de servicios fomenta la lealtad local y hace que los consumidores prefieran estos centros comerciales en lugar de realizar compras en línea.
En los últimos tiempos, se ha generado un fuerte interés por parte de los inversionistas institucionales que buscan revitalizar los centros comerciales al aire libre. De hecho, la firma de inversión Blackstone hizo una de sus mayores apuestas en el sector minorista en más de una década al adquirir el propietario de centros comerciales, Retail Opportunity Investments, por $4 mil millones en noviembre de 2024. Este movimiento fue tan significativo que la firma Bain Capital también mostró interés en la transacción.
Vea también: Retail: La revolución en la experiencia de compra
James Corl, director de bienes raíces privados de Cohen & Steers, comentó sobre esta tendencia en una entrada de blog publicada en septiembre de 2024. En su artículo, destacó que los centros comerciales al aire libre son el único tipo de propiedad comercial que está experimentando un aumento acelerado en las tarifas de alquiler. “Creemos que una aceleración duradera en el crecimiento de ganancias, combinada con rendimientos relativamente altos, impulsará el rendimiento de la inversión en centros comerciales por algún tiempo”, añadió Corl.
El crecimiento de las inversiones en centros comerciales al aire libre
Business Insider informó que Retail Opportunity Investments es propietaria de aproximadamente 90 centros comerciales, y la mayoría de ellos tienen supermercados como inquilinos principales. Con la visión optimista de Cohen & Steers sobre los centros comerciales al aire libre, Corl dijo a WSJ que este tipo de comercio es lo que más representa a los consumidores de hoy en día en Estados Unidos.
Citando proyecciones de CBRE, WSJ señaló que al menos $10 mil millones en carteras de centros comerciales al aire libre en Estados Unidos estarán cambiando de manos en 2025, lo que refleja el creciente interés por este tipo de propiedad. Según Chris Decouflé, director de CBRE, actualmente hay un fuerte número de bancos involucrados en la financiación de este tipo de acuerdos: “Hace seis meses, no había ningún banco involucrado, a menos que se ofrecieran depósitos y garantías”, afirmó.
Centros comerciales tradicionales: ¿renovación o declive?
A pesar del entusiasmo por los centros comerciales al aire libre, los centros comerciales tradicionales aún enfrentan algunos desafíos importantes. Los costos asociados con su mantenimiento, como el aire acondicionado y la presión de los inquilinos en las negociaciones de nuevos contratos de arrendamiento, continúan siendo una preocupación. Además, muchos de estos centros están habitados por tiendas que venden productos de consumo discrecional, una categoría que ha experimentado una gran disminución en el gasto debido a la situación económica actual, donde los consumidores recortan los gastos no esenciales.
Sin embargo, el WSJ también destacó una posible revitalización para los centros comerciales tradicionales si las tasas de vacancia siguen cayendo. Las fideicomisos de inversión inmobiliaria de centros comerciales (REITs, por sus siglas en inglés) fueron algunos de los activos inmobiliarios de mejor desempeño en 2024, según Michael Goldsmith, analista de UBS. Esto sugiere que los propietarios de centros comerciales de alta calidad están recuperando algo de poder en las negociaciones con los inquilinos, lo que podría ser una señal de que el sector tiene un potencial de recuperación.
El futuro de la construcción minorista
Un factor importante que favorece a los centros comerciales al aire libre es el hecho de que los costos de construcción de nuevos centros comerciales son mucho más altos que los alquileres actuales en estos centros al aire libre. Según datos de Green Street, los alquileres tendrían que aumentar un 65% en los 50 mercados principales de EE.UU. para que la construcción de nuevos centros comerciales sea una opción más atractiva desde el punto de vista económico. Esto refuerza la idea de que los centros comerciales al aire libre seguirán siendo una alternativa viable y atractiva para inversionistas, empresarios y consumidores en el futuro cercano.
Los centros comerciales al aire libre están en el centro de una nueva ola de inversión y revitalización. A medida que los consumidores buscan experiencias más allá de las compras tradicionales y los inversionistas se sienten atraídos por la estabilidad y el potencial de crecimiento en este sector, parece que el renacimiento de estos centros comerciales es una realidad en ciernes. Mientras tanto, los centros comerciales tradicionales, aunque enfrentan desafíos, podrían experimentar una recuperación gradual si las condiciones de mercado siguen mejorando. En conjunto, el futuro del comercio minorista parece estar evolucionando hacia una mayor integración entre el comercio físico y los servicios, con los centros comerciales al aire libre como un eje central en esta transformación.
