El Renacer de los Centros Comerciales B en EE.UU.: ¿Una Segunda Oportunidad o el Principio del Fin?
Los centros comerciales de menor rendimiento en Estados Unidos, que parecían destinados al abandono o cierre, están recibiendo una renovada atención por parte de grandes inversores. Empresas como Walmart y Simon Property Group están apostando por la revitalización de estos espacios, con el objetivo de recuperar su atractivo y rentabilidad en un mercado que ha cambiado radicalmente.
Walmart y Simon Property Group: Grandes Apoyos para los Centros Comerciales B
En un movimiento estratégico, Walmart anunció la compra de un centro comercial en el área de Pittsburgh, mientras que Simon Property Group reveló sus planes de renovación para varias de sus propiedades B en los próximos dos años.
David Simon, CEO de Simon Property Group, declaró recientemente que, aunque la empresa se ha centrado en los centros comerciales de categoría A, ahora ven potencial en los B. Su programa de inversión para 2025 y 2026 busca mejorar estos espacios, atrayendo nuevas marcas y clientes.
Uno de los primeros centros en ser renovado es el Smith Haven Mall en Long Island, Nueva York. Las mejoras incluirán renovaciones en pisos, luminarias y una renovación del patio de comidas. Además, nuevas marcas como Zara y Sur la Table se unirán al mix comercial.
Por su parte, Walmart se ha aliado con la firma de bienes raíces Cypress Equities para la transformación del Monroeville Mall en un espacio de uso mixto. El plan contempla la incorporación de comercio minorista, entretenimiento, restaurantes, viviendas, oficinas y espacios públicos.
¿Qué Define a un Centro Comercial B?
Para comprender el potencial de estas inversiones, es clave entender la clasificación de los centros comerciales:
Centros A: Son los más rentables, con las mejores marcas y mayor tráfico de clientes.
Centros B: Presentan ventas intermedias y, en algunos casos, vacantes en locales ancla.
Centros C: Generalmente en declive, con alta tasa de vacantes y menores oportunidades de recuperación.
Los centros B generan aproximadamente $300 por pie cuadrado en ventas, según Nick Egelanian, presidente de la firma SiteWorks. Sin embargo, análisis de la firma Green Street indican que el crecimiento en estos espacios ha sido limitado: en 2024, los centros B+ crecieron solo un 0,3%, mientras que los B disminuyeron un 2,5% y los B- cayeron un 5%.
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Según los analistas de Green Street, «los centros comerciales con una clasificación B- o inferior tienen un futuro incierto, y muchos podrían ser reutilizados para otros fines inmobiliarios en la próxima década».
Riesgos y Recompensas de la Inversión en Centros Comerciales B
A pesar de los desafíos, Simon Property Group y otros inversores ven oportunidades en estos centros comerciales. Una de las razones clave es la escasez de espacios comerciales de calidad.
En 2024, la tasa de vacantes en el comercio minorista de EE.UU. se mantuvo en torno al 4%, según Colliers. Muchas marcas reportaron dificultades para encontrar espacios comerciales adecuados en los centros A, lo que ha impulsado el interés en los B.
«Dado el espacio limitado en los centros comerciales A, los propietarios tienen una oportunidad clave para elevar los esfuerzos de arrendamiento en los centros B», afirmó Anjee Solanki, directora nacional de servicios minoristas de Colliers.
Sin embargo, la recuperación de estos centros comerciales no es sencilla. Las inversiones requieren incentivos para inquilinos, remodelaciones significativas y estrategias de marketing agresivas. Además, las tasas de capitalización en centros B varían entre el 13% y el 17%, en comparación con el 5,5% en centros A, lo que refleja un mayor riesgo para los inversionistas.
«Con el aumento de vacantes en las tiendas por departamento y los propietarios de centros comerciales diversificando sus fuentes de ingresos, la inversión necesaria para reposicionar estos activos es considerable», afirmó Solanki.
El Mayor Desafío: La Dependencia de las Tiendas por Departamento
Los centros comerciales tradicionales fueron diseñados con tiendas por departamento como anclas para atraer tráfico. Sin embargo, la caída en la afluencia a estos comercios ha sido drástica. Actualmente, el tráfico en tiendas por departamento es un 30% menor que en la era pre-pandemia.
A pesar de esto, los centros comerciales aún dependen de estas tiendas como inquilinos clave. Simon Property Group, por ejemplo, tiene 97 tiendas Macy’s, 53 J.C. Penney, 35 Dillard’s, 24 Nordstrom y 19 Saks como anclas principales en sus centros.
Pero cuando una tienda por departamento cierra, llenar su enorme espacio es un reto. Macy’s planea cerrar 150 tiendas en los próximos años, y casos anteriores, como el cierre masivo de Sears, muestran que encontrar reemplazos puede ser complicado. Algunas soluciones incluyen la incorporación de supermercados, gimnasios, espacios de entretenimiento o incluso centros de salud, aunque estos no generan el mismo tráfico que las tiendas tradicionales.
¿Pueden los Centros B Revitalizarse?
El futuro de los centros comerciales B depende de su capacidad para adaptarse a los cambios en los hábitos de compra. Según Anjee Solanki, «al enfocarse en marcas emergentes y en expansión, y realizar inversiones estratégicas de capital, los propietarios pueden mejorar significativamente la experiencia del consumidor».
Sin embargo, algunos expertos son escépticos. Egelanian señala que muchos propietarios han optado por vender sus centros comerciales B incluso con pérdidas, lo que indica una falta de confianza en su recuperación. Un ejemplo claro es el de CBL Properties, que vendió un centro comercial de 1.2 millones de pies cuadrados en Pittsburgh a Walmart por $34 millones, muy por debajo de los $200 millones que pagó en 2004.
«La pregunta clave es: ¿qué ha cambiado?», dice Egelanian. «Los últimos 40 años de declive en las ventas de tiendas por departamento no van a revertirse de la noche a la mañana».
A pesar de los desafíos, el interés en los centros comerciales B sigue creciendo, impulsado por la falta de espacio comercial en los centros A y por estrategias de inversión enfocadas en la modernización y diversificación de los espacios. Si bien algunas de estas iniciativas podrían revitalizar estos centros, la dependencia de las tiendas por departamento y la evolución del comercio minorista seguirán siendo factores determinantes.
El tiempo dirá si estos centros comerciales logran reinventarse o si, como predicen algunos expertos, su transformación será inevitablemente hacia otros usos inmobiliarios.
