El interés del capital extranjero, especialmente el francés, en el mercado comercial de España crece exponencialmente, marcando una nueva etapa de inversión y transformación.
El Contexto Actual del Retail en España: Modernización y Tendencias
En los últimos años, el sector de retail en España ha sufrido cambios profundos impulsados por diversos factores económicos, tecnológicos y sociales. La combinación de una economía en recuperación, el regreso del turismo internacional, y una mayor integración de los canales físicos y digitales han consolidado un escenario propicio para el crecimiento y la innovación.
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El crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), que en 2025 ronda el 2,8%, y la inflación controlada, ofrecen un entorno estable para la inversión. Además, recientes informes económicos, como el de Cetelem, muestran un aumento en la percepción optimista de la población respecto a la economía nacional: un 25,7% de los españoles creen que la situación mejorará en el corto plazo, reflejando una confianza que alimenta las perspectivas del sector retail.
Nuevos Patrón de Inversión y Diversificación en el Mercado
El interés por parte de los inversores en el mercado español de retail ha evolucionado hacia nuevas tipologías de activos. Antes centrado mayoritariamente en centros comerciales tradicionales, ahora se observa una diversificación que incluye parques comerciales, locales comerciales en las principales avenidas de las ciudades, y en menor medida, proyectos de gran escala con componentes experienciales.
Asimismo, la tendencia hacia la experiencia de cliente ha transformado las propiedades, apostando por espacios que combinan compras, ocio y servicios con ambientes innovadores y sostenibles. Esto ha resultado en una valorización más significativa de los activos y una mayor atracción para inversores institucionales.
El Auge de Inversión Internacional: La Entrada del Capital Francés
El fenómeno que llama particularmente la atención en 2025 es la presencia consolidada del capital extranjero, especialmente el francés. Aunque España ha sido tradicionalmente un mercado atractivo para inversores internacionales, en los últimos años el interés de las firmas francesas ha escalado, centrado principalmente en esquemas similares a las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SCPI), muy populares en Francia.
Más de cincuenta SCPI, instituciones que operan en gestión de capitales similares a las Socimis españolas, ya operan en el país, invirtiendo en diferentes segmentos del retail, incluyendo centros comerciales, parques y locales comerciales en ciudades grandes y pequeñas.
Este movimiento refleja la confianza del capital francés en la estabilidad y potencial de crecimiento de los activos inmobiliarios en España, y a la vez impulsa una competencia saludable que favorece precios y condiciones en el mercado.
La Contribución de las SCPI y Su Efecto en el Mercado
Las SCPI francesas, que permiten a los inversores diversificar sus portafolios en activos inmobiliarios con menor exposición directa, están estableciendo bases firmes en el territorio español. Su presencia ha incrementado la liquidez del mercado, aumentado la demanda de activos de calidad y promoviendo cambios en las estrategias de inversión de las grandes firmas nacionales e internacionales.
Estas instituciones operan con perfiles de riesgo variados, desde proyectos de mayor valor añadido (Value Added) hasta inversiones en activos más conservadores (Core+). La tendencia actual apunta a una mayor incidencia del capital Core+, que busca activos con menor riesgo pero con potencial de generación de rentas sostenibles.
Impacto en las Rentabilidades y en la Estrategia de Mercado
Una consecuencia evidente de la llegada del capital europeo, en especial el francés, es la compresión de las yields (rendimientos) en el segmento de centros comerciales de alta calidad. Desde hace un par de años, las expectativas apuntan a que estos activos reduzcan sus yields cercanos al 6%, un nivel no visto en casi una década.
Esta tendencia, favorecida por la entrada de fondos especializados en inversión de escala, está trasladando esa expectativa a las operaciones de compra-venta y a la financiación de los proyectos. La expectativa de una mayor entrada de fondos Core+ moviliza el mercado hacia una mayor competencia por los mejores activos, lo que a su vez incrementa el valor de las propiedades y limita las ganancias potenciales en algunos segmentos.
Oportunidades y Riesgos ante un Mercado en Cambio
A pesar del optimismo, existen algunos riesgos asociados. La posible regulación o cambios en las políticas fiscales que afecten a las Socimis españolas o que restrinjan la actividad de las SCPI francesas pueden modificar el ritmo y volumen de inversión internacional.
Por otro lado, la reciente incertidumbre sobre el futuro de algunos centros comerciales tradicionales, enfrentados a la competencia del comercio digital y a cambios en los hábitos del consumidor, representan desafíos pendientes. La crisis de complejos como Bonaire o Alcalá Magna, por ejemplo, refleja la necesidad de adaptación de los activos para seguir siendo relevantes y atractivos para los inversores.
Perspectivas a Corto y Medio Plazo
El mercado español de retail continúa mostrando una tendencia de crecimiento, respaldada por la demanda de nuevos proyectos de calidad y la recuperación del turismo. Se prevé que la actividad inversora, con un crecimiento saludable en 2025, siga ampliándose hacia diferentes tipologías de activos, incluyendo parques y medianas comerciales.
Especial interés genera la revalorización de los centros comerciales de alta gama, que podrían captar fondos internacionales con perfiles de riesgo adaptados a un ciclo en plena expansión. La llegada del capital Core+ a estos segmentos puede llevar a disminuir las yields y mejorar la rentabilidad de los activos.
Nueva Edad de Oro para el Retail en España
El mercado español de retail se encuentra en un momento de transición y crecimiento acelerado, impulsado en buena medida por la presencia de inversores extranjeros, particularmente de Francia. La llegada de más de cincuenta SCPI y la tendencia hacia activos más profesionales y especializados proyecta un escenario optimista, donde la competencia y la innovación marcarán la pauta.
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Este fenómeno no solo favorece la valoración y liquidez del mercado, sino que también impulsa una estrategia más diversificada y sofisticada en la inversión inmobiliaria, favoreciendo la sostenibilidad y la calidad del retail en las principales ciudades españolas.
